• 五月土地市場報告:溫和上行
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-06-24  /  瀏覽:232 次  /  

5月,住房和城鄉建設部繼續對新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧幾個城市進行預警提示。

在土地市場成交層面,5月成交土地面積、土地建面以及總土地成交價環比繼續有所增長,但增速有所回落。

進一步來看,5月份土地市場成交總價增速,對比成交土地面積、成交土地建面的增速更低。這從另一個方面說明,土地市場成交均價走低,地市“小陽春”效應減弱。

事實上,在政策層面多次強調房地產市場要“穩地價、穩房價、穩預期”的目標前提下,土地市場逐漸回歸理性,地市溫和上行。

成交溫和上升,均價有所放緩

觀點指數統計顯示,今年5月,土地市場成交的總土地面積2221.64萬平方米,總土地成交價3238.88億元,成交土地總建筑面積4859萬平方米,環比分別增長24.59%、8.52%、11.69%,增速相比上月均有所放緩。

數據來源:觀點地產網、觀點指數統計整理

數據顯示,5月份土地成交總價相比土地成交面積及成交建面的增長都要低,后兩者錄得超過11%、以及逾24%的增長,總價方面增長僅為8.52%。這在一定程度說明,5月份土地市場成交均價有所下降,土拍溫度有所緩和。

根據觀點指數統計數據,5月份土地成交建面均價6665.73元/平方米,比4月份的6860.8元/平方米下降2.84%,這也是在4月份以來的進一步下降。

另一方面,從已成交土地上看,各城市所出讓土地體量也相對較高。觀點指數統計顯示,土地市場5月成交土地總價前十金額達到434.76億元。當中,杭州土地市場當月成交的一宗土地總價接近70億元,成交建面達22.96萬平方米。

相關機構早前的數據則顯示,分城市看,一線城市4月土地成交面積156.61萬平方米,總土地成交價103.46億元,同比分別下降17.52%、58.52%。相對比一線城市在土地成交面積和成交總價上均出現下降,二三線城市在土地成交面積單方面均有所增長。

當中,二線城市4月份土地成交面積3819.19萬平方米,同比增長1.89%;三線城市土地成交面積4311.53萬平方米,同比增長20.4%。與此同時,二三線城市4月份土地成交總價409.79億元以及174.07億元,同比分別下降69.13%、75.54%。

值得一提的是,在土地成交面積出現增長的情況下,二三線城市的成交總地價同比出現了下跌,這說明今年4月二三線城市土地成交均價比去年同時期要低。

從一線城市的情況來看,即使土地成交面積和成交總價都有下跌,但相比起來,土地成交總價的跌幅則顯得更大。

這些數據表明,即使進入今年三四月以來,房地產土地市場出現了自去年底以來的“小陽春”現象,但相比2018年前四月,房企拿地依然保持了理性、謹慎的態度。或者說,今年三四月份出現的地市回暖跡象,更多是房地產開發商結構性拿地需求外溢的表現,土地市場經歷較長時間的流拍和底價成交后,房企亟需補充自身的土地儲備。

與此同時,樓市的回暖也與這種結構性的需求外溢有關,市場在經過一段時間的調控以后,正常的市場需求在積累到一定階段后便開始外溢,并通過市場回暖這種現象得以表現。

國家統計局披露的數據也很好地說明了這一點,數據顯示,今年1-5月,房地產開發企業土地購置面積5169.79萬平方米,土地成交價款2269.00億元,同比分別下降33.22%、35.58%。

當然,如果以今年一季度的城市土地均價為例,自然資源部發布的2019年第一季度全國主要城市地價監測報告則顯示有所上漲。數據披露,今年一季度全國主要城市綜合地價總體水平4381元/平方米,同比增長5.61%。當中,住宅地價總體水平為7173元/平方米,同比增長7.61%。

數據來源:自然資源部、觀點指數整理

但值得一提的是,對比來看,無論是綜合地價總體水平還是住宅地價總體水平,2019年一季度的增速均為2018年一季度以來最低。

分城市能級看,一線、二線、三線城市今年一季度綜合土地總體水平為12694元/平方米、5392元/平方米、2030元/平方米,同比分別增長6.53%、5.44%、5.65%,增速亦為近五個季度最低。

供應增加,長期以穩為主

均價有所下降背景下,土地市場成交的增長主要得益于各城市年中土地的集中推出。

機構數據顯示,一線城市及熱點二線城市4月份土地供應有所增加。具體來看,北上廣深四個一線城市4月推出土地38宗,總推出土地面積156.61萬平方米,一線城市推出土地宗數及面積分別同比增長43.8%、11.03%。

此外,觀點指數觀察的11個熱點二線城市4月份推出土地404宗,推出土地面積1700.34萬平方米,同比分別增長41.42%、14.43%。

稍早前,自然資源部披露的2019年一季度數據則顯示,全國105個主要監測城市建設用地供應面積4.38萬公頃,環比減少66.94%,同比減少11.55%。而從供地結構上看,一季度房地產用地供應量占比28.85%,較去年第四季度增加11.92個百分點。

數據來源:觀點指數整理

企業方面來看,5月,綠地以142.78億元的總地價新增15個房地產項目,項目總用地面積303.97萬平方米,總計容建筑面積643.91萬平方米。除此以外,觀點指數統計的數據則顯示,碧桂園以超過220億元的總土地款,成為當月拿地金額最高的房地產開發商。

另一方面,不少企業繞過競爭激烈的土拍市場,通過收并購方式補充自己身的土地規模。據觀點指數統計數據,4月份,世茂房地產、藍光、佳兆業、招商蛇口等企業發起的收并購近15宗,涉及用地面積逾200萬平方米,涉及交易總額超過180億元。

與此同時,進入5月份,世茂和泰禾的并購交易仍在持續。5月17日,泰禾再轉讓廣州、蘇州、佛山三項目權益予世茂,總價達39.71億元。

來源:觀點地產網、觀點指數統計整理

剛過去的5月份,除去個別熱點城市,土拍市場整體上雖然延續了三四月以來的回暖,但長時間、多輪次、高溢價的土地競價有所減少。

值得一提的是,杭州作為幾個強二線城市之一,一直是房地產開發商的“必爭之地”。5月17日,杭州主城區以163.39億元的總價成交8宗地塊,當中四宗住宅用地均以封頂價格成交,祥符板塊兩宗地塊參拍房企達三十余家,而丁橋單元宅地競報自持比例更達到26%。

同屬于珠三角熱門板塊的紹興,5月21日,中糧聯合陽光城以62.23%的高溢價率拿下越城區迪蕩湖2號地塊,該地塊的競價時間長達8小時,競價次數接近三百五十輪。

另一個較為特殊的城市是一直以來被視為弱二線的東莞,自4月底以來,該城市土地招拍掛市場先后出現4次提前“鎖定”地塊操作,過程用時最短的僅為24秒。

有業內人士對此分析表示,房企以往沒有將東莞作為理想的布局城市,但隨著粵港澳大灣區規劃的落地,以及東莞自身產業的轉移和調整,該區域的價值開始體現,一部分此前布局較少的房企開始“搶入”東莞。

來源:觀點地產網、觀點指數整理

值得一提的是,5月18日,住房和城鄉建設部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示,這是住建部繼4月19日對今年第一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行預警提示后的再次預警提示。

此舉再次體現出政府層面多次強調2019年要以“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。與此同時,在“一城一策”、“因城施策”等調控政策的基調下,有分析指出,預計未來一段時間,全國城市地價溫和上行,熱點城市住宅地價增速回落幅度放緩,部分城市住宅地價環比漲幅略有回升,但基本穩定。


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